Contactez nous !

05 22 94 75 18
syndic.maroc@gmail.com

NOTRE SYNDIC VOUS INFORME !

CAS D'UN COPROPRIÉTAIRE QUI DISPOSE DE PLUS DE LA MOITIÉ DES VOIX OU TANTIÈMES



Il est assez fréquent que dans les nouvelles copropriétés le promoteur dispose d'un nombre de logements importants non vendus et qu'en conséquence son nombre de voix dépasse la moitié des voix des autres copropriétaires.
Précédemment avec la loi 18.00, en assemblée générale, il était majoritaire et son quota de voix ou tantièmes lui permettait d'imposer ses choix à toute la copropriété.
La loi 106.12 qui est venue complétée et modifiée la loi 18.00 dans son article 16 decies a limité le nombre de voix d'un copropriétaire majoritaire.
RAPPEL DE L'ARTICLE 16 decies - NOMBRE DE VOIX -LIMITATION
Chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans la fraction divise qui lui revient.
Toutefois, si un propriétaire dispose d’un nombre de voix supérieur à la moitié de la somme des voix revenant au reste des propriétaires , le nombre de voix dont il dispose est réduit à la moitié des voix dont dispose l’ensemble des propriétaires.
En conséquence, dans une copropriété, si un copropriétaire dispose de 6 000 tantièmes sur 10 000 tantièmes soit 60 %, son nombre de tantièmes lors d'un vote à une assemblée générale est ramenée à la moitié des voix de l'ensemble des copropriétaires soit 10 000 / 2 = 5 000 tantièmes.

LE QUORUM NÉCESSAIRE POUR TENIR UNE ASSEMBLEE GÉNÉRALE

L'article 28
La réunion de l'assemblée générale du syndicat est valable si la moitié au moins des copropriétaires ou de leurs représentants est présente.
Si ce quorum n'est pas atteint, une seconde réunion est tenue dans un délai de 30 jours, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés, et prend ses décisions à la majorité.
______________________________________
La nouvelle loi prévoit donc que le quorum est la moitié au moins des copropriétaires présents ou représentés, alors que l'ancien article 18 prévoyait que le quorum était calculé sur la moitié des voix des copropriétaires.
La notion des voix des copropriétaires est donc supprimée et remplacée par le nombre de copropriétaires.

LA DATE DE TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

En bien des domaines, la date de transfert de la propriété immobilière d’un terrain d’une villa, d’un logement, etc. est importante.
Nous allons toutefois nous contenter de la déterminer lors d’une vente ou d'une mutation d’un lot ou partie divise d’un bien immobilier faisant partie d’une copropriété immatriculée auprès de la Conservation Foncière.
Cette date et tous ses effets s’appliqueront aux ventes en deuxième intention ou seconde main, mais également aux immeubles neufs.
C’est cette date qui fixera le transfert du droit de propriété avec tous ses attributs mais également les obligations qui en découlent et notamment le paiement des charges de copropriété.
Cette date conditionnera donc pour le copropriétaire la fin de l’obligation du paiement des charges de copropriété et pour l’acquéreur la date de début de cette même obligation.
La recherche de textes qui pourrait nous apporter une réponse nous renvoi aux articles 66 et 67 du Dahir de 1913 qui traitent de l’immatriculation, à l’article 2 du Dahir du 2 juin 1915 relatif à la garantie des droits des parties contractantes.
Il résulte de la lecture de ces divers textes que la date à retenir de transfert est celle de :
L’INSCRIPTION DE L’ACTE DE VENTE SUR LE REGISTRE FONCIER.
Dans le cas ou la partie divise objet de la vente n’est pas livrée le nouveau propriétaire est redevable des obligations du paiement des charges de copropriété si l’inscription de l’acte de vente sur le registre foncier est opérée.

LA CONTESTATION DES DÉCISIONS DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

Deux articles dans la loi 18.00 modifiée et complétée par la loi 106.12 traitent de la contestation des décisions d'assemblée générale, à savoir :
L'article 30 qui précise :
"Dans un délai maximum de huit jours suivant la date de prise des décisions par l’assemblée générale, le syndic ou le syndic du conseil syndical prévu à l'article 29 ci dessus, doivent, chacun en ce qui le concerne, notifier à tous les copropriétaires ces décisions accompagnées des procès-verbaux de réunions.
La notification est effectuée, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par huissier de justice ou par tout moyen légal de notification.
Toute personne lésée peut avoir recours au président du tribunal de première instance dans le ressort territorial duquel se trouve l'immeuble pour contester les décisions précitées si elles sont contraires aux textes législatifs et réglementaires en vigueur. Il est statué sur le recours en référé.
Le syndicat et ou le syndic du conseil syndical peuvent, selon le cas, demander au président du tribunal de première instance d’ordonner l’exécution des décisions de l’assemblée générale en les faisant assortir de la formule exécutoire".
Et l'article 59 qui précise :
"Les recours contre les décisions de l’assemblée générale doivent être introduits, sous peine de prescription, dans un délai de deux mois à compter de la date de leur notification par le syndic ou toute autre personne concernée".
Commentaires :

1° Le législateur en précisant "toute personne " ne limite pas la possibilité d'engager une action judicaire à un copropriétaire mais également à tout tiers (fournisseurs par exemple).
2° Le législateur ajoute ensuite la notion de "lésée".
Cela suppose que la personne connaisse un préjudice et qu'elle le prouve.
Sans notion de préjudice la demande ne peut prospérer.
3° La possibilité de saisir le président du tribunal de première instance par la voie d'un référé ne concerne que les décisions qui sont contraires aux textes législatifs et réglementaires en vigueur.
La personne lésée doit donc justifier d'un préjudice qui provient d'une décision contraires aux textes législatifs et réglementaires en vigueur.
4° Le législateur a fixé un délai de recours qui est de 2 mois, si l'enrôlement de l'affaire auprès du tribunal a lieu après ce délai de deux mois la demande ne peut prospérer.

LE DROIT ASSOCIATIF, DES SOCIÉTÉS ET CELUI DE LA COPROPRIÉTÉ

Nombre de copropriétaires font état de connaissances et d'expériences du droit associatif, ou celui des sociétés pour l'appliquer à la copropriété.
Or il existe autant de relation entre le droit maritime et le code de la route qu'il en existe entre le droit associatif, le droit des sociétés et celui de la copropriété.
Chaque droit à son code bien différent et aucune passerelle n'existe entre ces droits là.
Cela est si vrai que dans les pays étrangers on trouve des avocats spécialisés dans le droit de la copropriété et que les tribunaux ont mis en place des chambres spécialisées en cette matière.
Au Maroc la spécialisation a déjà commencé.
Le monde juridique a pris conscience de cette nécessité et L'institut d'Études Économiques et Juridiques Appliquées à la Construction et à l'Habitation associé à l'Institut National d'Aménagement et d'Urbanisme ont organisé régulièrement et plus particulièrement en février 2017 des séances de formation sur le thème " Maîtriser les règles de fonctionnement et de gestion de la copropriété des immeubles bâtis (loi n°18-00, modifiée et complétée par la loi n°106-12)
Le danger serait d'appliquer des connaissances juridiques d'un autre droit à celui de la copropriété.

SPÉCIFICITÉS D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER GÉRÉ PAR PLUSIEURS SYNDICATS MARCHE Á SUIVRE POUR LA DÉSIGNATION DU SYNDIC DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER

La loi 18.00 modifiée et complétée par la loi 106.12 prévoit lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de copropriétaires plusieurs articles qui réglementent ce dispositif.
Ces articles sont les 29, 29, bis, 29 ter, 29 quater et 30.
D'une manière pratique vous trouverez ci dessous la marche à suivre :
1° Chaque syndicat de copropriétaires qui compose l'ensemble immobilier devra se réunir en assemblée générale afin de désigner son syndic et son syndic adjoint (il est préférable de désigner des copropriétaires).
Au cours de la même assemblée générale le syndicat devra souscrire un contrat d'assistance au syndic et syndic adjoint.
Ce contrat ne fera l'objet d'aucune facturation par le syndic professionnel désigné.
2° Les copropriétaires ainsi désignés en qualité de syndic et de syndic adjoint se réuniront ensuite entre eux en assemblée générale afin de désigner le syndic et le syndic adjoint de l'ensemble immobilier.
3° Les fausses idées ou fausses interprétations
Dans le cas d'un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats ce ne sont donc pas les copropriétaires de tout l'ensemble immobilier qui désigne le syndic, mais bien le Conseil Syndical de l'Ensemble Immobilier.
Une désignation du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires serait donc illégale.
4° Les conséquences en seraient la nullité des actions que le syndic ainsi désigné pourrait être amené à prendre et sa responsabilité pourrait être engagée pour défaut du devoir de conseil.
5° Par ailleurs, on pourrait reprocher aux membres du Conseil Syndical de l'ensemble immobilier, y compris judiciairement, de ne pas avoir respecté leurs missions légales qui consisteraient à désigner eux mêmes le syndic.
6° Le dispositif est suffisamment simple pour qu'on le respecte.
Pour d'avantages de détails vous pouvez nous contacter.

REMISE DU RÉGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

L'ancien article 11 de la loi 18.00 prévoyait qu’un exemplaire du règlement de copropriété et des pièces y annexées sont obligatoirement joints à l’acte du lot.
Il est fait mention dans l’acte d’acquisition que l’acheteur a pris connaissance du règlement de copropriété et des pièces y jointes.
L'article 11 ne précisait pas : qui du notaire ou du vendeur devait le joindre à l'acte du lot.
Il en résultait que l'acquéreur face à cette imprécision n'était que rarement en possession du règlement de copropriété et de ses pièces annexes.
Le nouvel article 11 de la loi 106-12 apporte dorénavant une partie de la réponse.
Article 11 - Le vendeur doit mettre à la disposition de l’acquéreur une copie du règlement de copropriété, des copies des plans architecturaux portant la mention (ne variateur) et des plans topographiques relatifs à la partie acquise, mentionnés à l’article 10 ci-dessus ainsi que les autres pièces qui lui sont jointes.
L’acte de vente doit mentionner obligatoirement que l’acquéreur a accédé et pris connaissance des dispositions du règlement de copropriété, des plans architecturaux et topographiques.
Le nouvel article 11 supprime donc l'obligation de joindre le règlement de copropriété et ses annexes à l'acte d'achat du lot.
Mais il désigne le vendeur comme étant la personne qui à l'obligation de mettre à la disposition de l'acheteur le règlement de copropriété et ses annexes.
Mais "mettre à la disposition" ne signifie pas "remettre" ou "donner" mais " rendre disponible."
L'acheteur ne sera donc toujours pas en possession du règlement de copropriété d'une manière automatique lors de l'achat d'un bien.
On ne peut que regretter que le règlement de copropriété qui fait la loi entre les parties ne soit pas automatiquement en possession de l'acheteur mais soit uniquement disponible.

LA FORME DE LA DIFFUSION DU PROCÈS VERBAL D'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

L'article 16 et l'article 30 de loi 18.00 modifiée et complétée par la loi 106-12 précise des règles de fond et de forme concernant la diffusion du procès verbal d'assemblée générale, à savoir :
ARTICLE 16
Le syndic doit notifier, à tous les copropriétaires, le procès-verbal de l’assemblée générale contenant toutes les décisions prises, dans un délai n’excédant par huit (8) jours à compter de la date de prise desdites décisions.
ARTICLE 30
Dans un délai maximum de huit jours suivant la date de prise des décisions par l’assemblée générale, le syndic ou le syndic du conseil syndical prévu à l'article 29 ci dessus, doivent, chacun en ce qui le concerne, notifier à tous les copropriétaires ces décisions accompagnées des procès-verbaux de réunions.
La notification est effectuée, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par huissier de justice ou par tout moyen légal de notification.
NOS COMMENTAIRES : Le législateur fixe pour toute assemble générale ordinaire ou extraordinaire quelques règles de fond et de forme pour la diffusion du procès verbal d'une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, à savoir :
1) le délai de diffusion du procès verbal est de 8 jours.
2) La notification s'effectue :
- par lettre recommandée avec accusé de réception.
- par huissier de justice
- ou par tout moyen légal de notification.
Si pour les 2 premiers moyens de notification les choses sont claires, il n'est pas de même pour le troisième moyen.
En effet quels sont les moyens légaux de notification.
La réponse nous est fournie par le code de procédure civile et plus particulièrement en son article 230 à savoir :


LA LISTE DES DOCUMENTS Á METTRE Á LA DISPOSITION DE CHAQUE COPROPRIÉTAIRE AVANT L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Trois articles de la loi 18.00 modifiée et complétée par la loi 106-12 traitent des documents à mettre à la disposition de chaque copropriétaire avant la date fixée de l'assemblée générale ainsi que des délais de ces mises à disposition.
1° ARTICLE 16
Sont mis à la disposition de chaque copropriétaire quinze (15) jours avant la date fixée pour la réunion, les documents suivants :
L’état de situation financière du syndicat et le compte de gestion général approuvés de l’année écoulée, dans le cas de convocation de l’assemblée générale aux fins d’approbation des comptes.
Le projet du budget prévisionnel accompagné d’un exemplaire du dernier budget prévisionnel voté par l’assemblée générale.
Les clauses principales des contrats ou les contrats proposés dans le cadre d’une mise en concurrence, en cas d’une convocation de l’assemblée générale pour approuver les contrats ou les relevés de compte, s’il s’agit de réaliser des travaux.
2° ARTICLE 16
Si l’assemblée générale est appelée à statuer sur les comptes annuels et à approuver le projet du budget prévisionnel, la convocation doit indiquer les modalités d’accès aux documents justifiant les charges fixées par l’assemblée générale.
Le syndic doit, dans un délai minimum de trois (3) jours avant la date de la tenue de l’assemblée générale, mettre à la disposition des propriétaires tous les contrats, notamment les contrats de fourniture et d’exploitation en cours, et leurs avenants ainsi que les documents justifiant les dépenses relatives à chaque catégorie des charges dues.
3° ARTICLE 24
Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes du budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par voie réglementaire.
Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.


RÉCAPITULATIF DES COMPTES Á METTRE Á LA DISPOSITION DE CHAQUE COPROPRIÉTAIRE

1° Le comparatif de
L’état de situation financière du syndicat de l'année n
L'état de situation financière du syndicat approuvée de l'année n-1
2° Le comparatif de
La situation de trésorerie du syndicat de l'année n
La situation de trésorerie du syndicat approuvé de l'année n-1
3° Le comparatif du
Compte de gestion général de l’année n
Compte de gestion général approuvé de l’année n-1
4° Le comparatif du
Budget prévisionnel approuvé de l'année n-1
Projet du budget prévisionnel de l'année n
5° Le comparatif des
Charges et produits de l’exercice n
Charges et produits de l’exercice n-1
6° Les clauses principales des contrats ou les contrats proposés dans le cadre d’une mise en concurrence